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公告]16天门债:2016年天门市城市建设投资有限公司公司债券2017

发布时间:2019-04-17 20:56 来源:未知 编辑:admin

  日)的土地为本期债券提供抵押担保,抵押倍数为 2.47,可有效提升本期债券的

  . 天门市一般公共预算收入有所下滑,政府性基金收入降幅较大,财政自给率较低。

  2016 年天门市一般公共预算收入为 17.97 亿元,同比下降 8.24%;2016 年天门市政

  府性基金收入为 5.31 亿元,同比下降 47.92%,未来易受宏观经济政策和土地市场

  景气度影响波动。2016 年天门市财政自给率为 26.45%,财政自给率较低。

  . 公司因承担市政工程为政府代垫了大量款项,对公司资金形成较大程度占用。截至

  2016 年末,公司因承担市政工程建设项目形成了对天门市人民政府及相关部门的应

  收款项合计 308,305.28 万元,占总资产的比例为 21.13%,资金被占用现象严重,

  . 公司资产以土地使用权为主,且部分已抵押,流动性较弱。截至 2016 年末,公司

  . 公司现金回收能力有所下降,经营性现金流量表现较差,在建及拟建项目尚需资金

  较多,资金压力较大。2016 年公司收现比下降至 0.33,经营活动产生的现金净流

  出 51,650.62 万元,表现较差。截至 2016 年末,公司主要在建及拟建项目尚需投资

  . 公司有息债务规模大幅增长,偿债压力进一步增加。截至 2016 年末,公司有息债

  务规模为 42.16 亿元,较 2015 年末大幅增长 64.62%,偿债压力进一步增加。

  公司于2016年11月发行了6亿元公司债券,票面利率为3.98%,募集资金用于天门市综合

  养老服务中心建设项目与天门市城区公交停保场项目的建设。截至2017年5月末,本期债券募

  表 1 截至 2017 年 5 月末本期债券募集资金使用情况(单位:万元)

  2016年,公司注册资本、实收资本、控股股东和实际控制人均未发生变化。截至2016年

  末,公司注册资本为人民币21.64亿元,实收资本为人民币20.00亿元,其中,控股股东为天门

  市国有资产监督管理委员会办公室(以下简称“天门市国资办”),出资20亿元,持股92.42%,

  国开发展基金有限公司出资1.64亿元(在长期应付款中核算),持股7.58%。公司控股股东及实

  截至2016年末,公司纳入合并报表范围的子公司共7家,本年度新增天门市三乡置业有限

  公司纳入合并范围,具体情况见附录五。天门市天城置业有限公司持股比例为40%,但公司有

  截至2016年末,公司资产总额为145.90亿元,所有者权益为86.82亿元,资产负债率为

  40.49%;2016年度,公司实现营业收入3.11亿元,利润总额1.85亿元,经营活动现金净流出5.17

  2016年天门市经济总量继续增长,增速有所下滑,且经济发展水平相对较低,固定资

  2016年天门市经济持续稳步增长,全年实现地区生产总值471.27亿元,同比增长8.0%,增

  速同比下滑0.9个百分点。其中,第一产业实现增加值74.75亿元,增长2.7%;第二产业增加值

  238.98亿元,增长8.9%,增速有所下滑;第三产业增加值157.54亿元,增长9.7%。三次产业结

  产业中,交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业增加值分别同比增长4.0%、

  5.9%、7.0%。全市工业增加值为217.81亿元,增长8.7%,年末规模以上工业企业298家,比上

  年增加2家,高新技术制造业增加值为26.20亿元,增长13.6%。2016年按常住人口计算的全市

  人均GDP为36,629元,同比名义增长7.5%,经济发展水平仍相对较低。

  2016年天门市社会消费品零售总额为289.21亿元,同比增长11.7%,批发、零售、住宿和

  餐饮四大消费业分别实现70.56亿元、189.66亿元、4.63亿元和24.35亿元。2016年全社会固定资

  产投资421.96亿元,同比增长17.0%,固定资产投资是拉动天门市经济增长的主要因素。在全

  社会投资中私营经济及其他投资主体完成376.93亿元,占比超过95%。分产业来看,第一、二、

  2016年天门市地方综合财力有所下滑,地方综合财力对上级补助收入的依赖程度仍较高;

  受宏观经济下滑拖累、营改增及洪涝灾害等因素影响,2016年天门市地方综合财力有所

  下滑,2016年实现地方综合财力为733,144万元,同比下降4.20%,其中税收收入和政府性基金

  2016年天门市一般公共预算收入为179,719万元,同比下降8.24%,一般公共预算收入规模

  一般,其中税收收入占比为64.83%,2016年实现税收收入116,506万元,较2015年下降14.79%,

  主要系洪涝灾害、营改增等因素影响所致。税收收入中增值税、营业税和企业所得税等税种占

  比较大,三者合计占税收收入的比重为47.21%,总体来看一般公共预算收入质量表现一般。

  近年天门市财政收入中上级补助收入占比较大,2016年实现上级补助收入500,364万元,其中

  一般转移支付收入较多,具有一定的自主性。上级补助收入占地方综合财力的68.25%,较2015

  年提高7.15个百分点,表现出对其较大的依赖性;2016年政府性基金收入53,061万元,较2015

  年大幅下滑47.92%,连续两年下滑,系土地一级市场成交波动所致,该部分收入易受房地产

  财政支出方面,天门市2016年一般公共预算支出规模为679,579万元,同比增长4.98%,其

  中一般公共服务支出、教育支出、社保和就业和医疗卫生等刚性支出较大,四者占一般公共预

  算支出的比例为62.25%,财政支出灵活度一般。受一般公共预算收入下降、财政支持规模的

  持续增长影响,天门市财政自给率由2015年的30.26%下降至2016年的26.45%,财政自给能力

  较弱。总体来看,2016年天门市地方综合财务有所下降,财政收入对上级补助收入的依赖程度

  仍较高,政府性基金收入大幅下滑,未来易受宏观调控政策和土地市场景气度的影响而产生波

  公司是天门市基础设施建设和地方政府投融资主体,主要负责天门市的基础设施建设、

  拆迁安置房项目以及土地开发等业务,其中基础设施建设是公司收入的主要来源,2016年该业

  务实现收入22,292.77万元,占公司主营业务收入的72.04%。另外,公司还负责天门市的拆迁

  安置房建设,并与政府签订回购协议,约定政府每年按照投资额的一定比例支付公司回购款。

  公司的其他收入还包括污水处理收入和土地整理业务收入,规模相对较小,2016年公司污水处

  表 4 公司 2015-2016 年主营业务收入构成及毛利率情况(单位:万元)

  2016年公司基础设施项目收入有所下滑,承建的基础设施工程和市政工程较多,业务持

  公司受天门市人民政府委托,承担天门市投资基础设施建设项目、拆迁安置房项目建设,

  所承担工程项目的合同金额,以公司发包给各基建项目具体施工单位的施工合同总额的基础

  上,上浮一定比例确定(一般为15%、18%或20%)。对于委托代建的建设项目,公司与天门

  市政府分别签订合同,天门市政府依合同条款分别回购,公司按照施工进度确认收入。2016

  年政府回购共涉及60多个项目,其中安置房项目5个。2016年公司实现基础设施建设收入2.23

  亿元,同比下降34.12%,实现安置房业务收入7,963.67万元,较2015年增长较多,主要系2016

  年新增古城堤小区和北湖小区项目所致。公司目前承建的基础设施项目和市政工程较多,未来

  天门市政府就“14天门债”募投项目中天门市棚户区改造项目与公司签订了《委托投资

  建设协议书》,协议约定在双方认定的合同委托建设投资额150,016.82万元之外,加计15%的

  委托建设管理费用22,502.52万元,以总计172,519.34万元作为该项目的委托建设投资款项,委

  托建设投资款项将分年进行支付。2016年天门市政府未按照计划支付回购款。

  在基础设施建设和安置房建设的过程中,公司代垫了大量资金。截至2016年末,公司因

  承担市政工程建设项目形成了对天门市人民政府及相关部门的应收款项合计308,305.28万元,

  占总资产比例为21.13%,主要由以下几项构成:为市政建设项目投资垫付相关工程款及土地

  整理收益269,588.13万元(归属于“应收账款”科目),其他应收款38,717.15万元(归属于“其

  他应收款科目”)。根据2016年市人民政府出具的《市人民政府关于对市城市建设投资有限公

  司应收市政府相关款项情况的通知》,相关部门计划将在2016年至2023年期间每年末支付

  29,494.27万元。天门市人民政府将督促相关部门按时足额偿还公司上述应收款项,若出现偿债

  困难,届时未收回的款项,在2023年末前以天门市人民政府锁定的北湖商贸城项目(一)1,150

  亩土地和三乡雅苑项目350亩土地的土地出让净收益安排予以平衡解决。2016年公司未按计划

  支付相关款项,随着市政工程建设项目的增加,公司对天门市人民政府的应收账款逐年大幅增

  截至2016年末,公司在建及拟建项目较多,其中天门市棚户区改造项目、天门河水环境

  综合治理项目、天门城区水环境综合治理项目和天门市北湖区域改造工程等四个项目为“14

  天门债”的募投项目,天门城区公交停保场项目和天门市综合养老服务中心建设项目为本期债

  券的募投项目。截至2016年末,公司在建及拟建项目总投资预计将达到66.96亿元,项目累计

  已投资金额约为23.13亿元,尚需投资44.38亿元,公司面临较大的资金压力。

  表 8 截至 2016 年末公司在建及拟建基础设施工程情况(单位:万元)

  公司污水处理业务由两家子公司运营,分别为子公司天门市黄金污水处理有限公司(服

  务范围为天门市城区)和天门市岳口潭湖污水处理有限公司(于2015年12月建成投资,服务范

  围为岳口镇区),两厂污水处理厂处理能力分别为4.2万吨/日、0.6万吨/日,2016年两厂完成

  的污水处理量分别为1,387万吨、93万吨,收费价格已由2015年的0.8元/吨上涨为0.95元/吨,收

  费包含在自来水价格中,相关收入由自来水公司取得后上缴财政,经由财政返还给污水处理公

  司。2016年公司实现污水处理收入690.00万元,较上年增长12.30%,但毛利率下滑至-6.06%,

  2016年天门市政府给予公司财政补贴15,800.00万元,作为公司投资和基础设施建设的专

  项补贴,天门市财政局拨付给公司的专项用途财政资金属于不征税收入,不计征企业所得税。

  以下分析基于公司提供的经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的标准

  无保留审计意见的2015-2016年审计报告,公司财务报表均按新会计准则编制。2016年公司合

  2016年公司资产规模有所增长,资产中土地占比较大,整体资产流动性弱;公司资金较

  2016年受益于融资规模的增加,公司资产有所增长。截至2016年末,公司资产总额为145.90

  亿元,同比增长22.49%。从资产构成来看,公司资产以流动资产为主,2016年末流动资产占

  公司流动资产主要由货币资金、应收账款、其他应收款和存货等构成。截至2016年末,

  货币资金余额为242,686.86万元,较上年末增长108.66%,主要系16天门债募集资金到账和国

  开基金股权投资款到账所致,其中5,000.00万元的货币资金为新增的一年期定期存款(已于2017

  年3月29日到期),使用受限。2016年末应收账款为272,769.65万元,较2015年末增长32.05%,

  主要系公司承担的基础设施及拆迁安置房建设任务增多而使得与天门市人民政府的结算款增

  多导致,其中99.21%是天门市人民政府的所欠的基础设施建设款,应收账款的持续增长对公

  司的资金形成了较大占用。根据天门市政府于2016年出具的相关文件,相关部门将在2016年至

  2023年期间每年末支付29,494.27万元,逐年分期偿还公司代垫的工程款,但是能否按期回收仍

  截至2016年末,其他应收款账面价值为86,257.68万元,同比增长54.36%,增幅较大系天

  门市财政局借款增长所致。从账龄来看,其他应收款中23.69%为天门市财政局的往来款,账

  龄在5年以内;19.13%为与天门市交通重点工程项目建设管理处(武荆项目)的往来款,账龄

  在4年以内;另外,还有17.82%和12.70%分别为应收天门市人民政府和天门市教育局的往来款,

  账龄分别在5年以内和2年以内。公司其他应收款主要为与政府部门的往来款,部分账龄偏长,

  公司资金一定程度被占用,未来回收存在不确定性。截至2016年末,公司的存货规模账面价值

  为695,528.27万元,与上年基本持平,占总资产的比重为47.67%,是公司最重要的资产。存货

  中土地使用权账面价值合计为536,369.29万元,占存货比重为77.12%,包括为87宗商业、住宅

  用地和综合用地。其中已有价值389,942.59万元的土地资产办理了抵押,占总土地账面价值的

  72.70%,占比较高。存货中另有开发成本155,771.42万元,主要系公司在建的基础设施项目和

  截至2016年末,公司的其他流动资产账面余额44,411.38万元,较2015年末变化不大,主要

  是公司土地整理业务的成本,系政府委托公司承担天门市内储备土地的开发垫付的资金,公司

  按开发总成本的10%确认收益,但近年均未实现收入,未来投资能否收回存在一定风险。

  公司的非流动资产主要是固定资产和无形资产。公司的固定资产中绝大部分为污水处理

  厂的厂房、设备。2015年公司无形资产价值与2014年相比未发生变动,主要是沉湖林业科技示

  总体来看,2016年公司资产规模有所增长,资产中土地占比较大,流动性较弱;公司的

  2016年公司基础设施代建收入有所下滑,政府补助对公司盈利水平有较大提升

  基础设施代建业务形成的收入仍是公司营业收入的最重要组成部分,此外公司还有一定

  的拆迁安置房项目收入、污水处理收入。2016年公司实现营业收入3.11亿元,较2015年下降

  10.87%,其中基础设施建设业务收入贡献占比71.75%,但其收入规模同比下降34.12%,主要

  系回购项目有所减少所致,因政府给予公司的代建报酬较为固定,该业务毛利率基本稳定。

  2016年公司实现拆迁安置房收入7,963.67万元,同比大幅增长,主要系本年度安置房回购

  项目增加所致。公司污水处理收入基本稳定,2016年该收入为690.00万元,规模较小,对公司

  营业收入有一定的补充。2016年公司获得的政府补助收入15,800.00万元,占公司利润总额的

  85.64%,当地政府对公司的发展给予了大力的支持,公司的盈利水平基本稳定。

  公司现金回收能力下降,经营活动现金流表现较差;未来在建及拟建项目尚需资金较多,

  公司2016年销售商品、提供劳务收到的现金为10,315.87万元,不及2015年规模的一半,

  主要系公司工程垫资现象的持续存在使得资金回笼状况有所下降,收现比由2015年的0.82下降

  至2016年的0.33,处于较低水平。2016年收到的其他与经营活动有关的现金、支出的其他与经

  营活动有关的现金中往来款分别为31,704.29万元、98,845.44万元,往来款规模较2015年均大幅

  下降,净额仍表现为净流出,受此影响,公司2016年经营活动现金净流出51,650.62万元,表现

  较差。截至2016年末,公司在建及拟建项目预计尚需投资约44.38亿元,从公司目前的现金流

  筹资活动方面,为缓解公司面临的资金压力,公司主要依靠吸收投资以及银行借款等筹

  资活动来满足资金需求,2016年取得借款收到的现金17.75亿元,主要是公司新增的保证借款

  和待还天门市财政局债务科的借款,收到的其他与筹资活动有关的现金系国开基金的投资款,

  整体而言,公司现金回收能力下降,经营活动现金流表现较差;未来在建及拟建项目尚

  公司2016年筹资力度较大,负债规模增长较快,截至2016年末,公司负债规模为59.08亿

  元,较2015年末大幅增长73.35%。负债结构方面,目前公司仍以非流动负债为主,2016年末

  非流动负债占比69.92%。2016年公司所有权权益为86.82亿元,较2015年末变化不大,负债规

  公司流动负债主要为应付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债。截至2016年末,

  公司的应付账款为9,277.28亿元,较上年减少25.00%,主要为尚未结算的工程款。其他应付款

  主要为资金往来款,2016年末其他应付款账面价值为12.49亿元,较2015年大幅增长260.09%,

  主要系新增天门市财政局往来款9.24亿元。截至2016年末,一年内到期的非流动负债为

  29,979.14万元,包括一年内到期的长期借款8,979.14万元、一年内到期的长期应付款1,000.00

  非流动负债主要为长期借款、应付债券、长期应付款和专项应付款。截至2016年末,公

  司的长期借款规模达17.57亿元,占总负债的29.75%,主要是从国家开发银行、农业发展银行

  等政策性银行及中国农业银行等商业银行取得的长期银行借款,其中本年度新增2.20亿元保证

  借款。应付债券为2014年发行的“14天门债”和2016年11月发行的本期债券,后者债券规模为

  6.00亿元、票面利率3.98%。2016年新增的长期应付款主要为国开发展基金的投资款,根据国

  开发展基金有限公司、天门市国有资产监督管理委员会办公室和公司三方于2015年签署的《国

  开发展基金投资协议》,国开发展基金有限公司对公司投资5.31亿元,国开发展基金有限公司

  对以上投资每年以分红、股息或通过回购溢价方式在投资期限内获得的平均年化投资收益率不

  超过1.2%,项目建设期届满后,国开发展基金有限公司有权要求天门市国资办按照约定的条

  表 14 截至 2016 年末公司有息债务本金偿还期限分布表(单位:万元)

  注:公司部分有息债务存在银行没有全额放款的情况,但该部分金额已经纳入本息偿还计划,故有息债务偿

  公司融资力度的加大,资产负债率由2015年的28.61%上升至2016年末的40.49%。从偿债

  指标来看,流动负债的大幅增长使得流动比率和速动比率均有所弱化。2016年末公司有息债务

  规模为42.16亿元,较2015年末增长64.62%,公司的有息债务规模较大且呈较快增长趋势,债

  务压力较大,EBITDA利息保障倍数受有息债务增加进一步下降至1.15。

  公司以其合法取得并有权处分的4宗面积合计约143.23万平方米的国有土地使用权作为本

  期债券的抵押资产。公司与本期债券抵押权代理人及抵押资产监管人湖北银行股份有限公司签

  订了《土地使用权抵押协议》和《抵押资产监管协议》,约定以公司合法拥有的国有土地使用

  权对本期债券提供抵押担保,担保范围包括担保范围为本期债券的本金、利息、违约金、损害

  赔偿金及实现抵押权的费用,本期债券已于2016年11月办妥了抵押登记手续。

  根据《土地使用权抵押协议》和《抵押资产监管协议》,在本期债券存续期间,公司将

  持续聘请具备证券从业资格或土地A级评估资质的资产评估机构对抵押资产的价值按年进行

  评估,并出具年度评估报告,年度评估报告的出具日期不应迟于本期债券当年付息日后的30

  个工作日。本期债券尚未到付息日,截至到2017年5月末,公司未对本期债券的抵押资产进行

  第二次跟踪评估。根据湖北日晟行房地产评估有限公司出具的评估报告,本期债券抵押土地的

  评估值合计为154,242.30万元(评估基准日为2015年9月30日),按债券年利率为3.98%计算,

  抵押倍数1为2.47,高于约定的抵押比率(约定的比率为2.0),国有土地使用权抵押担保仍能有

  效地提升本期债券的安全性,但我们也注意到,本期债券抵押的土地资产规模大,土地资产集

  1抵押倍数是指抵押资产的价值与本期债券未偿还本金及其一年利息之和的比值。

  截至 2017 年 5 月末,公司对外担保金额合计 47,733.10 万元,占 2016 年末公司净资产的

  比重为 5.50%,均无反担保措施,公司面临一定的或有负债风险。湖北天琪交通投资有限责任

  公司成立于 2009 年,注册资本 1.20 亿元,是天门市交通运输局的全资子公司,主要从事天门

  市公路、水运交通基础设施建设投资,湖北天琪交通投资有限责任公司于 2016 年 6 月向中国

  农业发展银行天门市支行借款 3.25 亿元,公司为其提供保障担保,担保期限 20 年。天门市宏

  大建设投资有限公司成立于 2009 年,注册资本 1.24 亿元,控股股东为湖北天门经济开发区管

  理委员会。天门市宏大建设投资有限公司于 2016 年 9 月向中国农业发展银行天门市支行借款

  2016 年天门市经济总量保持增长,为公司发展提供了较好的外部环境,公司业务持续性

  较好,当地政府继续在财政补贴方面给予公司较大的支持,且土地使用权抵押担保仍能有效地

  同时鹏元也注意,天门市一般公共预算收入有所下滑,地方综合财力对上级补助收入的依

  赖度较高;政府性基金收入降幅较大,财政自给率较低,公司因承担市政工程为政府代垫了大

  量款项,对公司资金形成较大占用;公司资产以土地使用权为主,且部分已经抵押,流动性较

  弱;公司现金回收能力下降,经营性现金流量表现较差,存在较大的资金压力,有息债务规模

  基于以上情况,鹏元维持本期债券信用等级为 AA+,维持公司主体长期信用等级为 AA,

  短期借款+长期借款+1 年内到期的非流动负债+应付债券+长期应付款中有息

  注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高

  注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高

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